致当下奋斗的青年¶
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王克丹
编辑于 2018-04-03 16:37
要用最好的心态去迎接生活的挑战，用最坏的推测去校验政策的真是目的。房价和当地的经济活动关系错综复杂，相互融为一体，所以单单讨论房价是不合理的，经济可持续发展不是一句口号，开动印钞机抢钱的日子渐行渐远，地方财政靠土地供给也将很难维持，放水能掩盖很多问题，常年量化宽松也是有副作用的，货币刺激已经不能推动经济快速增长，加上国际环境，货币供给已经下降到很低的水平，种种迹象表明，房地产暴涨升值红利基本到尽头，有人说是补涨，其实逻辑是不对的，是其他地方房价太高，使得年轻人更加愿意去在16年涨价去库存中幸免的城市，这些城市房价，物价和薪资都相对更合理一些，城市口碑相对较好，大量年轻人的涌入带动了房价需求的上升。那么回到城市发展的问题上，城市如何在现在经济环境下可持续的快速发展？
个人愚见，仅做参考：
消费，人口结构和人才。
1)消费
就城市经济的可持续发展而言，土地财政的经济运转逻辑，地方政府土地转让-开发商开发-居民买房-创造就业和税收，政府有了土地转让金和税收就可以继续投资基建和社会福利，促进城市的进一步发展。要保证这种循环的可持续发展，必须有一个前提：居民收入增长速度>房地产增值速度和税收，反之，重复使用就会出现**居民存款在每次循环中持续消耗**，最终导致居民负债率过高，消费疲软。
消费不足**是经济讨论中经久不衰的话题，与之相对应的还有一个叫**产能过剩，长时间大量的货币超发，必然导致资产升值，货币保值差，大多数人选择了相对保值的投资，08年4万亿之后出现了投资回报率超高的各个行业，房地产便是其中之一。投资收益率高，企业和个人一味的放任投资和过度扩张，使得众多产业出现**严重的产能过剩问题**，钢铁、煤炭、水泥以及房地产。
我们强调消费升级，如何刺激消费和进行升级，这是个问题，从简单数学公式上来看，收入~支出，刺激消费必然需要增加收入和降低某些支出（最近的降低企业税和提高个人所得税起征点都是为了降低企业和居民负担，降低杠杆和刺激消费），如何增加当地居民收入，提高城市之间的吸引力和竞争力，这是城市管理者面临的一个极其重要的问题，如果土地财政这套不能继续循环使用，那该如何呢？一般来说，刺激当地居民收入的方式不外乎**招商、引资**。成功的案例有很多，如浙江、上海、深圳，其中江浙一带招商引资做的最为成功，相比的话，深圳更多依靠国家政策和人才计划，上海资本继承和国际化（上海相对较为排外），具体有机会可以感受下浙江招商引资的务实作风（我不为浙江宣传，仅自己的一些经历）。招商引资也有失败的案例，如东北地区，地方势力吃相过于难看，春种秋收是更古不变的道理，种子都不能放过，如何收获结果？关于刺激消费，有些地区另辟新径，利用虹吸效应，集中力量建设一个城市，吸收各地资源建设省会城市和增加省会城市居民收入。这样，虽然省会城市问题解决了，但地方城市的产能过剩和消费疲软如何解决呢？也有办法，农村人口便是地方城市化进度的中坚储备力量，促进农村户口向城市户口的转化，而且不少地方也都拍了脑袋，做了保证，总是有办法实行下去的。去年的“煤改气”这样的大工程都超额提前完成任务，没有办不成的事，只有手段不硬的负责人。有人要问，农村人都走了，地谁来耕种？现阶段农村的生产力得到了跟大程度的发展（本人农村出身，从小见证了人力收割到小型机器最后到大型机器收割的转变，但也见证了从耕种收获从正利润到负利润的转变），但现代化集中耕种农业是必然的趋势。
继续回到消费不足的问题来，现在各个银行纷纷**降低信用卡办理门槛，网贷、现金贷层出不穷**，以招行、浦发、广东银行等，审核过程不严谨，一味的追求银行业绩和刺激消费而逐步累加违约风险，某些银行也收到了很多天价罚单，表明了风险不可不控，信用崩塌、系统性金融风险是底线，还有一些有意思的现象，1）从17年底开始，各银行极大的增加对房产抵押贷款的审核力度，抵押贷款利率迅速攀升，甚至最近个别银行宣布停止房产抵押贷款业务，为什么？2）房地产开放商要求增加首付比例或者全款，房贷利率上浮，**这又是什么信号? **如果房地产作为稳定增值的资产，不应该受到此等待遇，风险? 这里就不乱给结论了，仁者见仁。总之，寅吃牟粮不符合地方城市可持续发展的条件，信用卡降低门槛也只能暂时缓解消费问题，城市的长期发展还需要靠地方政府放下架子，**做好招商引资，务实避虚，切实提高城市居民收**入才是解决消费疲软和实现长期可持续发展的重要途径。
2）人口结构和人才
一个人在现阶段科技进步的前提下，可以产生更高的生产值，但假设现阶段没有巨大的科技突破，（人工智能，大数据引起的信息化革命可能性较高，量子通信成本昂贵，技术需求过高，现阶段最多只能作为军用，况且量子力学很多基本问题现在各大学派都不能统一，量子手机之类的可信性不高，量产可能性不大），人口结构便是城市发展的一个重要影响因素，随着人口老龄化的加剧，劳动主力军相继进入退休阶段，城市养老金都将面临重大的挑战，目前几个省份养老金已经亏空（有兴趣可以调研下，养老金亏空的城市年轻人口流入、流出情况，这里就不给出数据
了，容易被部分人攻击），靠的是整个国家人民的税收才能照顾到现在的个别省份的养老金亏空问题。随着现有人口结构的演化，除了上述的几个城市和省份外，全国都有可能出现不同程度的养老金亏空的问题，各个城市如果自身尚不能顾，谁来填补养老金这巨额亏空呢？聪明和有远见地区已经极大的降低了年轻人口落户的限制（有趣的是普遍设了40岁的限制，西安45岁），以应对城市长期可持续发展中的人口结构问题。而相比**有些城市还在继续推行地方土地政策，官本主义盛行，一步步增加着当地居民的负债率，房价增加到成为年轻人无法逾越的鸿沟，思乡情怀也不能阻止人口流失**，随着人口结构随时间的变化，这些城市将面临什么样的困难不得而知，可能当地政府会"望空楼而兴叹"，也可能浑然不知造成这种困境的原因，那又如何呢，该左迁的左迁，该右迁的右迁，当地留下的亏空也就留在当地。房地产如同罂粟，各个城市习惯了享受其中，戒掉固然困难，但等到危机到城市生命，或许也就只能选择断臂求生。
最后谈一谈人才，现在的年轻人已经**被房价的涨幅吓到不能理性思考**，招商引资固然重要，但推动其实施的必须要当地配套人才，现在年轻人在房价涨幅下，唯恐自己被时代、被城市化抛弃，一些城市抛出很小的橄榄枝便以为是城市的恩惠，其实恰恰相反，人才才是把握着绝对的主动权，应该**待价而沽**，多对比各个城市能给予的人才报价，目光常远且需要身怀实际技能、技术（自己需要务实，切勿轻信鸡汤，应该培养具有实实在在促进生产的能力，喊口号谁都会，怕是一个城市只剩下会喊口号的纤夫也拉不动纸糊的船）。
如果你还在意着某些城市的“摇号购房新政”来限制买房和落户，切勿陷入虚张声势的操作，分析量化利弊，尤其是要掌握实际技能，可以极大的创造社会财富的人才，虽然房子绑定医疗教育，摒弃世俗的眼光和评价，且租房一段时间，坐等各大城市拼抢人才中的最优报价，良禽择木而息。