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# 微观经济学 ### 微观经济学
北大光华学院出品
简单介绍了供求关系和实际应用
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1.导学¶
本节课成仅仅是微观经济学的一个核心章节，供需模型，然后实际应用在房地产案例中进行分析。
第一节：介绍经济学研究的基本概念。¶
经济学是一门研究社会中的个体或集体，如何进行决策的科学 ，即如何合理的、有效的管理配置稀缺资源的社会科学。
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稀缺性
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有效性
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决策性
决策与目标：经济学在本质上是一门决策论，是研究人们到底如何进行各种选择并作出各种决定的。
目标与限制条件：对限制条件以及资源稀缺性的认识与把握 ,是经济学理论的基本出发点与基石。
稀缺的资源：1、短期丰盈，长期不足的资源：化石能源 2、短期不租，长期丰盈的资源：人力资源，资金（突然有个需求，公司人手不够，但是市场可以持续找到人）时间的稀缺性：时间是最终的限制（ 每个个体的其他资源不一样，一样的只有时间）
三个关键词的关系：资源稀缺——面临选择——谨慎管理资源——合理利用资源——达到决策的目标
一个实际经济学案例（窗户玻璃破碎了，然后带来一系列经济活动）分析这个经济学事件：
一个经济事件带来的经济增长是 = 事件的价值 * 1 / 储蓄率。当储蓄率较低时，大家都会互相消费，所以经济增长比较多。如果储蓄率是20%，那么总体拉动的经济就是5倍。
乘数效应：是一种安观的经济效应，是经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应。其结果导致的总的变化量，会比该变量自身的增减幅度还要大。
经济学的两个要素：资源稀缺性，决策有效性
机会成本：做一件事情的机会成本，是为了得到它，而放弃的其他东西的价值（用同样资源能够生成的最高价值）。考虑机会成本 ，“破窗” 在经济学上的净收共是负的，是一件没有效率的事情。
凯恩斯理论：乘数效应是其重要内容；当政府投资或公共支出扩大、税收减少时，对国民收入有加倍扩大的作用 ，从而产生安观经济的扩张提振效应。
政府投资：要尽量投在诸如基础设施建设等具有长期的、潜在的社会效应的项目上。在刺激经济的同时，也要满足充分利用稀缺资源。
原则：不这样做的话，有没有更好的方法？Always think about alternatives. 如果有更好的办法，那么目前的方法就不是最优的；如果没有更好的方法，那么目前的方法就是最优的（贪心算法）
我们面对的决策、选择、政策可能不是完美的，但如果没办法提出改进的比现有决案更好的方法，那么现有决策就是以现在的技术、信息、以及限制条件所能做到的最好的决策。
判断对错 : 创造工作机会的项目和政策就是好的项目和政策 ; 相反，销毁工作机会的，政策就一定是不好的政策。
破坏性的创新理论（熊彼得）：人类的经济发展总是在不断的技术创新过程中，通过创造更加能够利用劳动力发挥价值的岗位，打破并替代原有的、旧的利用劳动力的方式，就能够在有限的资源的情况下，不断的提高劳动生产率，从而创造更大的价值。
Instead of counting jobs, we should make each job counts.
我们不应该仅仅计算工作册位效量，而是应该考虑如何使每个工作充分发挥其作用。
经济学：实际上是一门方法论，决策论。它是建立在对资源稀缺性的认识的基础上， 探讨如何充分有效的利用我们所拥有的稀缺资源，以达到我们的既定目的的学科。
经济学分类：
1 宏观经济学：国家如何决策（经济增长，商业周期，汇率利率）
2 微观经济学：个人和家庭如何决策（市场分析，价格波动，厂商竞争）
供给和需求是市场经济运行的力量，决定了产品的产量和销售价格。
2.意愿支付¶
从买一瓶100元的酒引出问题：多少钱的时候愿意买这瓶酒？愿意为这瓶酒支付的最高价格是多少钱？
意愿支付：心理价位，消费者愿意获取此产品的最高价格（例如去看演唱会，最高价格是2000）
1、消费者愿意支付这个价格是什么决定的？¶
心理价位：某个价位是可买可不买的，例如1000元可买可不买，如果超过1000元一定不买。
效用：消费者通过消费商品或者服务，使得自己的需求和欲望得到满足的一个度量。
收益>成本，就产生了购买行为
意愿支付：商品消费行为，给用户带来效用的货币度量。例如去看演唱会意愿支付是2000元，也就是说演唱会产品的效用是2000元。
2、消费意愿的经济学解释？¶
意愿支付：商品消费行为给消费者带来的效用的货币度量。
通过实际调研，可以获取不同人的意愿支付价格，然后进一步统计分析
3、消费者剩余¶
下节预告
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产品定价与消费量之间的关系
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构造需求曲线
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定义需求函数
3.需求曲线¶
需求曲线：刻画消费者购买数量如何随产品价格变化而变化的曲线。
产品定价与产品需求量之间的负同关系称之为需求定律。
1、随着定价的不断下降，产品价格会低于更多消费者的意愿支付价格，产品的需求量会上升。
2、在实际的分析中，我们会将曲线拟合成一条直线，以便于直观的分析以及数量的计算。
下书预告
一个市场中的需求曲线会如何受到消费者所面临的环境变量，以及相关政策因素的影响。
4.影响需求的因素（一）¶
收入水平增加后，对消费者的需求会产生什么影响？
通常，收入水平增加后，消费者的需求会增加，对应的需求曲线向右上方移动。
消费升级：经济发展过程中，随着人民生活水平的提高（收入水平的提高），消费结构发生改变。
收入的增加不会对所有消费品的需求增加。那么哪些会增加，哪些会减少？
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正常品：随着收入的增加，消费者对该产品的需求增加
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劣等品（低端消费品） 不是劣质产品：随着收入的增加，消费者对该产品的需求减少，例如公交车，方便面，拼多多
注意：
需求的变化：整体市场中，随着用户收入水平的增加，
需求量的变化：某一个产品，随着价格的波动，需求量发生的变化，不收外部因素影响。
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如下图：第一个是沿着需求曲线的变动（不考虑外部变化），第二个是需求曲线整体的变动（外部总体收入增加）
经济学的思维方式：把一个有限复杂的经济现象，进行统计分析后，使用计量经济学进行拟合，总结出一般规律。然后用一般规律去解释其他经济学现象，解决经济学的问题。
5.影响需求的因素（二）¶
这一节分析影响需求的其他因素
替代品：当一种产品价格下降时 ，另一种产品的需求也会随之下降，这两种产品被称为替代品。
互补品：一种商品变得更贵时，另一种商品的需求也会随之减少。此时我们称两种商品为互补品。
自身蚕食效应：同一厂商生产的新产品 ，对于现有产品的销量以及价格的影响，在市场营销学中称之为自身蚕食效应。例如苹果10和苹果旧版手机就是这样，新品出来后旧产品价格下降。
为什么选择冰酒：冰酒不是大家熟悉的东西，只能从目己的角度出帮，去思考自己的意愿文付价格 ，它不是黎有的，也不是大家没听说过的 ，这种商品不容易构成消费场景，使大家有代入感。
锚定效应：最开始看到的信息，对后来的选择有很大的影响（例如买机票，刚开始500元，然后后续比较价格就会锚定500元， 不会看到火车票只需要200元，就是这个效应）
行为经济学：将心理学和经济学的研究方法与成果结合起来，力图对人们选择与行为进行更好的描述的学科。
6.第三次课程 供给曲线¶
需求曲线是近似反比例函数，供给曲线是正比例函数
供给曲线¶
从曲线上看，当产品价格上升时，工厂生产意愿增加，数量增加，所以是正比例曲线
供给定律¶
在其他环境条件不变的情况下 ，某种商品的价格上升时，该商品的供给量也上升 ; 当它的价格下降时，供给量也下降。这种价格与供给量之间的正向天系，称为供给定律。
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单个产品的成本越低，商家的利润越高，供给量就越大。
单个产品的成本太高，商家就觉得无利可图，会将生产投入挪到其他用处，甚至关门。
影响供给的因素¶
1、原材料的价格（生产投入品的价格）
注意: 糖的价格对于冰激凌的供给曲线是一个环境变量，该变量的变化会使得供给曲线产生整体的移动，从而形成了一个新的，与原来曲线不同的供给曲线。原材料价格的降低不仅可以看成是使得供给曲线向右移动，同时也可以看成是在原有供给曲线基础上向下的移动。
供给增加：由除产品自身价格之外的环境朗量导致供给曲线向右/下的移动
供给减少：由于环境变量的变化，导致供给曲线向左/上的移动
2、技术进步：节省时间，工人分工明确，提高生产效率。——例如流水线的引入
3、相关产品的价格：
4、其他因素：自然条件对农产品和交通的影响，政府税收的影响等
任何价格下，产品数量增加，供给增加，曲线向右侧向下方移动
供给与需求是如何在市场中产生互动的，并最终决定了市场中产品的交易价格以及交易量。
后面学习：供给与需求是如何在市场中产生互动的，并最终决定了市场中产品的交易价格以及交易量
7.市场均衡¶
需求曲线和供给曲线的交点位置，就是市场均衡点。
在这个点上，可以满足企业的生产数量 = 消费者的需求量，其他产量情况下都是不稳定的，会逐步向这个点靠拢。
图像上，两个曲线的交点，可以求解获得某个产量下，需求和供给相等。
均衡一 各种力量达到平衡时的状态。
均衡价格（市场出清价格） 一一 使得市场中的供给量与需求量相等的价格水平。
市场出清：在均衡价格水平下，买方愿意，而且能够购买的采种商品数量，正好等于卖方愿意而且能够出售的商品效量。
均衡的特点：
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均衡点是稳定点，系统到达该状态后变没有继续改变或者调整的动机。
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任何非均衡都是不稳定的，并有向均衡状态调整的倾向与动机。
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“均衡状态”融是经济学模型对现实稳定状态的一种预测。
供给曲线和需求曲线决定市场均衡
下一节讨论环境变量和政策变化对市场的影响
8.限价政策¶
这两节分析政策和环境变量，对需求供给和市场均衡的影响
限价行为对市场均衡的影响¶
最低工资：政府规定最低工资水平（美国时薪最低7美金）
市场中的重要部分：供给方，需求反，产品（或者服务）
最低工人保障制定的目的是为了保护工人的利润，但是根据现有模型的推论，最低工资的存在却和直接导致了失业的发生。
最低工资提高所导致的失业率的增加，并不一定适用于所有的劳动力市场，其影响的只是部分工人， 特别是均衡工资水平较低的工人，而不是劳动力的整体。
青少年所在的劳动力市场，最容易收到最低工资的影响（青少年技术有限，无法获取高额技术工种）
如果最低工资增加，那么企业提供的低端岗位就会减少，雇佣的青少年就减少，就造成青少年失业率上升。
经济学研究发现：当最低工资上升时，实际情况是一些上中学的年轻人选择退学并参加工作 ，新退学的年轻人替代了老早就退学的人，后面这些人就失业了。
在最低工资水平上升时，无论是供给增加，还是就业减少，对青少年劳动力的影响都是负面的。
这个理论看起来是违反常理的，实际上经济学推论就是这样的。
最低工资政策能够上友挥效果的前提条件一一市场均衡工资水平要低于政策所要达到的目标水平。
注意：在模型的实际应用过程中，应注意模型的前提假设是否符合客观的
条件：如果符合，模型的结论就能对选择，或者政策的制定，产生指导作用 ; 如果不符合，就需要对原有的模型进行调整，得到新的结论。
9.均衡变动分析（一）¶
均衡变动分析（比较静态分析）：通过比较新旧均衡点来评价政策或者环境变量变化时，对产品价格以及交易量影响的研究方法，经济学中称为均衡变动分析，或者“比较静态分析”。
这里给定了一线城市中收入和房地产价格的关系。可以看出2003-2013年间，价格指数基本增长了 15%-25%
72法则
这个图的结论：10年间，房价指数快速上升，上升幅度超过居民收入水平
这些房地产政策制定的初袁是什么 ? 如何利用经济学的模型来进行均衡变动分析，预测这些政策可能产生的效果 ?
考察一个城市中长期的房地产价格走势，有哪些其他重要因素需要考量？
2010年“国十条” 中，第三条的相天条款
(三 ) 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑
面积在90平方米以上的家庭 ( 包括借款人、配偶及未成年子女，下同 ) ，贷款首付
付款比例不得低于30% ; 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于
509%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍 ; 对贷款购买第三套及以上住房的，
贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主
确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡
建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
对需求的抑制政策是否是完美的呢 ?
降价是否是房地产政策所要奶求的最终政策目的 ?
结论：在房地产市场中，对需求的抑制政策虽然能够达到降价的目的，但是是以牺牲交易量为代价的。
2010年“国十条” 中，第五条的相天条款
(五 ) 增加居住用地有效供应。国土资源部要指导入促各地及时制定
并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以沙实。房价上涨过快的
城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对
收回的末置土地，要优先安排用于普通住房建设。
结论：有效增加土地供给的政策，既可以达到抑制价格的目的，也可以达到使更多人“居者有其屋” 的政策目的。
10.均衡变动分析（二）¶
2013年“国五条” 中，第二条的相天条款
充分发挥税收政策的调节作用，税务、住房城乡建设
部门要密切配合，对出售和目有住房披规定应征收的个人所
得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原
值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
解释
加征“20%售房个税”
。 如果一个卖家在二手房市场出售一个房屋，均家当初买这套房子
时的价格是100万，现在在二手房市场的成交价格为200万。
” 在此过程中， 卖家的公产增值部分为100万，在这100万中，为
了完成交易，需要给国家上缴增值部分的20%，即20万的税额。
加征房产交易个人所得税20%的政策
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会对房地产的供给和需求产生什么样的影响 ?
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会对房屋的均衡价格和交易量产生什么样的影响 ?
思考：为什么在长期中，从数据上看，我国大城市的房价并没有显示出明显的下降呢 ?（下一节课）
11.人口与房地产市场¶
根据之前课程的学习，根据供需关系，理论上我国大城市的房价会下降。
但是，为什么在长期中，从数据上看，我国大城市的房价并没有显示出明显的下降呢?
原因：环境变量影响：假设市场中只发生了我们讨论的政策变化，而市场相关的“其他所有条件均保持不变”，这是得到模型结论的重要前提。上述假设在短期内可能是正确的，但在中长期，这个假设很难成立。
除了国家政策影响，还有人口的流动，金融条件变化等非政策影响。我们分析几个环境变量的影响：
1、短期：限价政策对房价的影响¶
短期内，限价遏制了房产价格快速上涨，使得价格回落；长期，限购的范围是有限的。不同学者的研究证明限购令效果
2、中长期：中国人口数量和结构的影响¶
国家政策、地区政策、上下游产业（水泥钢铁行业）、其他相关行业（金融服务业）
主力购房群体是 25-45 岁的中青年人。分析这部分人数量的变化，就能反应整体的房地产需求。
从1950年总和生育率5到2018年的1.4，金字塔型结构变成了纺锤形，风筝型人口结构。
在一个社会中， 总和生育率应该是多少时，才能保持人口数量不变 ?总和生育率在2时，社会的人口数就跨时保持不变。对于世界平均水平而言，总和生育率应该保持在2.1左右（夭折率），社会的人口总数才会保持不变。
2015年中国人口总和生育率为1.4的现实意义 : 相对于人口保持不变需要的2.1来讲，1.4的总和生育率，会使得每个代际的人口大约减少30%。每个代际30%的人口减少，对于我们这样的人口大国来讲其影响是非常深刻的。
人口结构除了对需求的影响，还对供给产生影响
人口转型：实际上20世纪以来，全世界各个国家，各个大洲，出现了不同程度的生育率的下降，这一现象称为“人口转型”。
生育率的下降，是人类社会发展的一个必然趋势。在现代社会，人们的生育行为并不是政策限制时就大幅减少，政策鼓励时就大幅增加，而是有复杂的社会经济背景以及原因。
人口流动对房地产也有很多影响：例如上海市本地人口是风筝型，如果加上外来人口，就是金字塔型（但是存在10-14的减少）就和户籍政策有很大关系了
人口流入型：老龄化不明显——对住房需求很旺盛
人口流出性：老龄化明显——对房地产的需求结构性减少——房价在中长期的下降的压力更大
什么样的年轻人有购买能力：教育水平高-工资收入高-有稳定工作-愿意长期居住。
一个城市的吸引力：教育-医疗-工作-娱乐-文化-交通等
供需模型：微观经济学中最基本的分析工具
未来中国城市的竞争-人的竞争
房地产市场走势的影响因素：人口政策，地方产业政策，土地政府政策
思考¶
自己所在的城市，要想判断未来中长期的房地产走势，除了我们讲的这些因素之外 ，还有哪些因素是我们应该考虑的 ?
结合供给和需求的模型，这些因素会对我们所在城市的房价产生哪些影响 ?
经济机器是如何运行的 （全集）¶
一个有意思的经济学原理小动画
经济学的核心就是交易（商品交易，货币交易，信用贷款）央行通过调节利息和货币量，来调节市场上信贷和货币流通量，进行宏观调控。
结论：提高生产力是本质方法，功能大于提高现金流
生产率对于提高GDP（个人总资产），长期内最关键
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信贷的作用，在短期或者长期的周期中，提前消费一部分的资源，造成了当时的消费大于产出——当然还债的时候就会需要用产出偿还贷款，就出现了下降的情况。
在经济下行周期，政府可以做四件事，合理使用这些工具，可以很好的度过下行周期
1、减少支出：减少政府不必要开支，但是这样会向下层供应商传递，造成一系列交易减少
2、减少债务：例如不偿还贷款和债券（恒大债券暴雷），美国银行倒闭
3、财富再分配：增加税收，用富人的钱补贴穷人，可能造成社会不稳定
4、增加货币：会增加通货膨胀，减少持有的货币的价值
个人理财注意点：
1、不要让债务增长超过收入增长
2、不要让收入增长超过生产率（收入增长后，应该提高生产率，扩大生产规模，而不是去立刻还债，或者立刻消费）
3、尽一切努力提高生产率——现在存在的问题也是这样的，收入增长后，暂时没有更好的办法提高个人的生产率（目前依靠理财收入增加收入，但是基本的工作技能或者其他资产，还是没有提升很多）