关于房地产的一些随意的狂想¶
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王克丹
最近在思考一些经济问题时，有一些关于房地产有意思的想法，想到哪里写到哪里，仅作为存档留给自己日后继续思考！
产能过剩在经济周期中总是扮演着重要的角色，产能过剩的一方面原因来源于信息不对称，就如同今年的蒜一样，分大年小年，每个人都是理性的人，会根据之前的数据来决定今年是否耕种，种多少，根据个人的经验判断，但每个人预估都不可能非常准确，大多根据之前的价格进行预估种植收益，这样就导致了产能的波动，影响供求关系，形成产能过剩或者产能不足，导致了价格上涨和下跌。
这里我重点思考由于投资和投机行为造成的产能过剩问题，在经济发展中，短期的需求增加会促使生产部门增加投入和产出，如何增加短期内的需求呢？从现在来看，有几种手段，如家电“三下乡”，承诺补贴部分金额，促使短期内的需求极大的增加，企业为了扩大产能，需要投入很大量的生产设备和资金等来满足产能需求和人员费用，由于我们农村人口鉴别能力差，维权路径几乎没有，产品质量很难保证，导致了企业和某些利益集团用良莠不齐的产品大力收割农民手里的资金，这也是商人通过政策红利收割农民的一次“伟大胜利”，很多利益集团在这次收割中赚的盆满钵满，预期这么好，人性的贪婪是万恶之源，为什么不将赚的钱再投进去了，这样几个循环下来，产能逐渐与需求脱轨，但是扩大内需仍在继续，总是能找到下家接手，风险也有人来买单，这种模式也为后来的房地产发展提供了非常宝贵的经验。蛋糕的甜美让很多机构和个人无法自拔，社会的蛋糕依然这么大，为什么不能再多甜食几次呢？
下次尝试，魅力剑和向我们输入了足够量的信用，这个信用足以支撑超额的货币发行，四*万？亿也随之而来，蛋糕这么大，多加点水没关系吧，重量可重了不少呢，争什么争？见着有份，多么美好的蛋糕啊，离得近的人舌头已经拿不下来了！热钱涌动，通货膨胀太高可不是什么好事情，发了这么多货币，居民的钱被稀释了，股票又是吃人不吐骨头的，能投资哪才能保值呢？房地产粉墨登场，活着比较重要的事情：衣、食、住、行、医、教育。在货币贬值加快的情况下，房地产成了一个资产缩水的避风港，需求迅速积累并增加，库存就那么多，价格能不上涨吗？
什么？嫌贵不买，好的！学校：有规定的，没有户口上不了我们这个学校啊，我很想帮你，但我也很为难。医院：我很想救你的，奈何你离我太远，耽搁了时间，我也无能为力。岳父岳母：你想结婚啊，没有房子我怎么放心把女儿嫁给你，受苦受累呢，我们很理解你，你是一个好人，但我们也很为难。同事：你到现在还没有房？哦，我去家跟前接孩子了。夫妻：再苦不能苦孩子啊！
这样强行将户口、医疗、教育捆绑到房子上，居民能不买吗？需求能上不去吗？因为你要活着啊。看上去是不是很悲剧，很无奈？错！买了房子的人兴奋到手舞足蹈，恨不得见个人就说：我买的房子又涨了，我已经身价百万级别了。买了房子的人每一觉醒来都有收入，没有房子的人挤破头皮都想早点进入圈子。一年下来房产增值比工资还高好几倍，玩不玩？贵不是问题，挤得进去就是赚的！
需求上去了，产能不足怎么办，企业加大投入啊，没钱怎么办?这不有低息的银行贷款嘛，这不有民间投资嘛，这不有政策支持嘛！银行不审计风险吗？房子只要一直涨，不怕你开发商还不起钱，你资金链断了，我把你资产变卖，怎么都有人来接盘，不怕你还不起钱。最后发现，z.f.卖地挣钱了，开发商买楼挣钱了，银行放贷挣钱了，买房的人房地产增值挣钱了！
仔细一想似乎也不对，都挣钱了，挣谁的钱？如果没有人损失，那大可以全民投入房产建设，让每个人有房住，身价百万，共同奔小康甚至实现终极理想。那到底是谁的利益受到了损害呢？每个人的平均收入和支出一般在经济稳步发展中是增加的，但不同种类消费的比例是会变化的，如购房支出比列，旅游支出，电子产品、服务业等。在房地产投入分的比例高了，其他行业支出必然受到挤压，利润出现下降，消费不足会引起产能问题，也有一些艺高人胆大的走上了另一条道路，后边做记录吧。第二个冲击的便是没有买房的人，比如初始时，两个人都有40万，一个买房，一个理财，买房的人我们成为聪明派，用三倍的杠杆买入一个120万的房产，假设一年偿还利息为4%，房价一年翻了一翻，资产为240万，负债为80+80*4%=83.2万，净资产从40万直接涨到156.8万，一年用40万换回156.8万收益，收益率接近4倍！（这种情况在某些城市真实发生过）。对比另外一位省吃俭用拿40万买银行理财的大头的资产收益情况，40万年化按5%来算，一年净资产为40+40*5%=42万，资产收益仅有可怜的2万，对比156万如九牛一毛。当然也可以选一些收益高的，如“钱宝”"人人贷"等p2p公司的理财产品（前提是你知道他们旁氏融资什么时候跑路）。我们暂且称第二种人为大头吧，假设大头甲今年恍然大悟，也想投资房地产，怎么做呢？对不起，现在房子240万，按四倍杠杆来算，你的首付需要60万，贷款需要180万，假设大头觉得房价预期还可以涨，那大头会再通过其他手段凑18万（亲戚朋友、消费贷、网贷等）加上自己的42万，凑齐了首付，上了车，房价又涨了50%，这时大头甲的资产状况如何呢？资产价值：240+240*50%=360 万，**负债：**180+180*4%=187.2万，**净资产为：**360-187.2=172.8万，资产增值为：172.8-60=112.8万。**再看看大头乙，由于看空楼市或者凑不齐首付，继续进行理财，那收益很好计算：**44.1万，资产增值为：2.1万 。 大头甲经过一年，摇身变成了聪明派，积极的给还是大头的乙现身说法，言传身教。但第三年大头乙还想上车就更难了：需要**90万**首付了，凑齐的想尽快加入聪明派，凑不齐的再过几年也就真的凑不齐了。房地产飞速发展这十年间，每天都有人加入聪明派，也每天有人继续当着大头。努力想挤进聪明派的大头每一波都要承担更多的劳动来实现自己的目标，同时也需要几个钱包来救急。聪明派依然觉得不满足，一套房的增值怎能满足我自信的大脑，那就房产抵押贷款，房产作为优质资产，银行为什么会拒绝呢？假设第一年进入聪明派的人在第三年进行房地产抵押贷款，可以贷出来多少呢？360万，没错，四套房的首付，聪明派中的谨慎者买两套，加上自己原有的一套(虽然已经抵押掉，但只要没有违约，增值部分还是自己的)，这样就有了三套房等待升值，其他的180万作为风险保证。撬动了多少银行贷款呢？不敢想象，40万可以三年撬动几十倍的贷款，而且还是被银行认为是最优质的贷款！
这个过程中，似乎发现了受害者：非房地产相关的其他行业+没有买房的大头们！如甲公司是做芯片的，本来有10资金投资进行研发项目，预期投资收益为10%，第二年房地产的挤压效应使得投资的金额骤减为5项，因为投资房地产收益可能达到100%以上，并且风险极低（对国家的信心，因为他们认为国家绝对不会让房产降价），第三年可能只剩下1支或者2支投资者真正愿意继续投资芯片研发了，其它非房地产相关行业也会遇到相关问题，导致一业兴而百业怠！第二个受害者仿佛到现在似乎已经成佛，无欲无求，结婚年龄推后，育儿欲望降低，成为单身经济发展的主要贡献力量。
房地产行业和非房地产行业似乎也有矛盾，但并非无法调和，非房地产行业的实际控制者们是有资金的，完全可以转入房地产行业，大家一起赚钱岂不快活？失业率什么的不是资本家要考虑的问题。他们要的是高收益、低风险！
似乎聪明派和大头的利益发生了冲突，屁股决定脑袋，聪明派积累了足够的资源以至于可以影响到政策，促使房价继续上涨，反过来继续保护自己的既得利益。大头派则希望房地产价格能下降，否则无法满足教育、住宿和医疗。政策会偏向谁呢？这个真不好说，但从历史进程来看，造反的都是活不下去的，大头虽然佛系，但并不代表涉及到生死问题时大头们仍能够闷不做声。
房地产的产能过剩问题思考，既然利润如此之大，风险如此之小，想要上车的人需求又如此之多，那热钱必然汹涌的进入房地产行业，又是所谓的共赢模式：地方卖地转移债务，开发商卖房获得利润，有房者资产继续溢价，反正在他们看来房地产是不允许也不可能降价！需求端想归想，能不能又是另外一回事，能通过六个钱包凑齐首付的并且能够偿还月供的人就那么多，但房地产预期收益又那么大，购买力不足时，产能过剩问题也就逐渐展露他的威力！
城市化进程，城市化过程如同很多个小水池向几个大水池的转移，当你设高门槛时，水泵能力强的进入，水泵能力弱的则不能有效转入，当这个差值大到一定程度，进入大水池的通道基本关闭，不是发展不想城市化，奈何既得利益集团心太急，把泵都折腾死了！
房地产产能过剩的威力，在房地产高位时产能过剩，开发商暗箱操作，聪明派又高杠杆进入，等待大头们的接盘，奈何大头们有心接盘，无力承担！相当大侠却没有好刀。那坐稳屁股的开发商和聪明派们不干了，自己本身杠杆就高，等着大头们出来接盘来偿还银行贷款和利息。银行当然也不干了，你们还不了贷款岂不是要了我的命，钱必须还，房子必须高位卖，银行危险了，当妈的央行自然也要显示其母爱的伟大，继续降低利息，开闸放水，孩子们都得到了滋养。但开发商和聪明派还是要还钱，怎么办，大头不愿意买？父亲不能不作为把，好，那就涨价去库存（也可以吸收热钱，防止外汇流失过快），制造恐慌，大头们急了，卖血卖肾要买房！这波操作堪称完美，地方债偿还了、开放商贷款偿还了、聪明派不仅偿还了贷款，并且积累了更多的资金进行下一波操作、大头们虽然咬紧牙关，也算是上了车，外储也保住了，又是皆大欢喜！
有没有问题存在呢？应该是有的，1 **房地产库存依旧很多，三四线靠谁来接盘？似乎农民继家电三下乡后，又一次被某些利益留着口水盯上了。**最先出问题的是商铺，水涨船高，你不能只住宅涨，商铺自然也要涨。当然商铺的投资属性高于住宅的，所以也出现了“一铺养三代”的神话，但现在如何呢？经常收到商铺推销的电话，但实际商铺空置率更高，就连大型超市都很难再维系租金，谁还可以租赁“黄金地段”的商铺呢？抵押贷款门面貌似增多了，没有实际数据，商铺这个点先写到这里。此外，另外一个问题，2 **现在房地产有多少是投资成分，这里我脑子里第一时间蹦出的不是投资，而是投机！**太大的利润使房地产成为投资的香饽饽，全民炒房，坐等升值，也许很多人不认为是投机，无差别了！3 **居民真是负债率多少，还可以承受多少？很多统计数据都有居民负债率，但从人情世故上来看，居民负债率应该更高，很大一部分人买房不得找亲戚朋友拆借一番呢！消费贷？民间贷款？网贷？似乎最近“智能催收”很是受到欢迎啊！**4 **聪明派会不会趁着高位的时候套现，资本出逃？外储和汇率是否顶得住？**5 **以后买房的主力90+00后是否愿意当大头？或许他们有自己的消费观？**大头的生育欲望还剩下多少？
未完待续
发布于 2018-05-09 18:20