中国的房价会怎么收场？¶
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观点¶
人在深圳，我自己就是个好的栗子。预测珠三角将会在接下来给全国上一堂颠覆三观的楼市大戏。
这个市场经济的标兵为全国引进了房地产，现在不得不下场与之搏杀。
昨天终于凑了160w首付款，但是就在刚刚我艰难的拒绝了中介。
不是我不喜欢这个房子。
而是我确实有点怕怕了。
中介急着催我赶快签合同，说晚了贷款就不好做了。
她按照市场价帮我做贷款。这样首付会低很多。这个消息对我很有吸引力
因为我问了不下20家中介，打听到的消息都是按照指导价批复。
市场价460w（76平），指导价为310w
按照市场价贷款我的首付是138w。
按照指导价为93w。
现在深圳的二手房情况就是如果我要买，那么我的首付款就是93+（460-310）=246w
比起要拿246w，现在还可以按照市场价贷款的138w则是更好凑的。
所以许多翘首以盼的刚需一下子被震慑住了
所以深圳指导价出来之后，还急着成交的多半就是还能通过特殊渠道进行全额审批的人
深圳房地产的第二面，诡异的经营贷
2019年底新冠疫情暴发，企业横尸遍野为了纾困企业。中央开始紧急推出企业经营贷款用于企业救助。
但是在执行层面银行要求企业以房产为抵押物进行审批。按照房产金额进行审批。
利息是3.2%
而正在被抵押的房子贷款利息是4.9%。
这笔来自国家的企业救助金首先就被投放在民营经济的核心区———深圳。
聪敏的企业家，办完手续就算出了一笔账。
500w的房子房贷350w，贷出来300W贷款。房贷利息4.9；经营贷利息3.2。就是什么都不干，把贷出来的钱拿去还房贷光利息就省了不少。
还有些不爱思考喜欢放贷的土豪，拿着这笔3.2的钱，直接以5～6点贷给需要用钱的企业。什么都不用干白赚啊？
当然，更聪明的就是直接拿出来买1套首付300w（价值1000w）的房子，然后用这套房继续导出来更多。。。
所以当年春节，正当全国人民被疫情整懵圈时，一群首先得到消息的富商在深圳湾追捧20w一平的豪宅。引得全国侧目。
当普通老百姓还没看明白为啥经济这么困难，企业这么缺钱了，还有一群人这么傻拿着钱去买豪宅。
但是更多的企业主立马纷纷加入了贷款购房大军之中。
然后是全国模仿。经营贷所到之处，房产为之战斗。
没买上房的刚需必然也是拿不到3.2这么低息大额贷款的人。
所以大部分人还是急得满头大汗。有的拼尽全家之力终于上了一班车。
立马发现了好宝贝。
装修贷
3.2的利息，分36期。一般带个百八十万，没有难度。
这时，你是不是意识到它好像正好可以弥补之前凑首付不得已去信用卡哪里刷的每天万分之三的现金贷？
就这一个发现就赚了20W。
而更多买了房的富豪创造性的将他和经营贷进行了组合。把明明只能买一套1000w首付的钱活生生拆出来买了两套1000w的房！
瞬间房价翻翻
原来刚到手的房子立马从1000w涨到了1500w，好的地方好了1800。
所以老板想了想卖了一套，哇塞，凭空竟然赚了1套。
比起搞企业，买房不更能好？
等着经营贷与指导价挂钩时，大部分富豪已经退场了。留在场内的是好不容易刚挤上车的部分“刚需”。。
退场的土豪们去哪了？
他们早早的就去为刚需们开发新市场去了。
东莞，佛山，广州，中山，珠海，惠州。哪一个都是值得投资的。在深圳贷出500W，组合一下装修贷，打个时差。可以在广州市区买上5套房你信不？
然后还有深圳刚需的助攻。
在深圳上不了车的刚需，眼看着国家发币大水漫灌，要洗白了。还不立马找个房子避一避，保值？
一堆深圳的刚需首先瞄准的就是离深圳最近的东莞，佛山，广州，于是乎这一年他们都涨上来了。
神助攻时间差
深圳房管局的初衷说的明白：
这个指导价需要花3年左右的时间让市场接受并逐步向指导价靠拢。
3年，2021～2023
这三年，我币的增发会不会停下来等等看？
当然不会，所以深圳的更多刚需们会着急上火的购买整个大湾区。
目前东莞长安的房子已经从之前的7～8000，涨到2w，又从2w到了4w。接下来佛山，广州增城，黄埔，广州市区等等都会接着追平上来。
结局
然而不得不说的是东莞，佛山，广州南沙，广州番禺，中山这些大湾区重地，房价之前一直起不来。不是说地方不好，而是压根就没有这么多刚需。当地哪有这么多要买房的年轻人。要知道这些地方都是承接深圳加工产业的重地啊。
现在来这些地方买房的全是不来住的深圳刚需人士
等过几年，深圳楼市接受指导了，刚需们有机会上车时。他们打算把在东莞，佛山，中山买的楼卖给谁？
加价卖给当地人？
要真可以这样，那么当初当地的刚需不自己早买了，何必要等到现在为深圳的刚需接盘？
当深圳的刚需想急着脱手时，楼市的奇观就出来了。
深圳经过几年横盘之后再次上涨，而大湾区全线下滑。为了抑制深圳刚需挤兑离场，深圳当局不得不放松限制，深圳的楼市再次发威，一骑绝尘
深圳更加严厉的打压。
而广大大湾区副中心哪个愿意看到这个局面，房价药食自由暴跌，那明年的地块卖给谁？没有地产收入当地税收怎么搞，大湾区怎么建设。
大湾区建设不靠人靠什么？既然要人，那么拼不过深圳，还拼不过广西，肇庆，河源，韶关，江门，茂名？
于是广，莞，佛，中，珠，继续开放政策吸引人才落户，继续开放服务企业。然后等着他们来稳住房价。
终于湾区其他城市稳住了，然而哪些被抽走了青年的肇庆，河源，茂名等等广东省周边小城，只能咋慌的抽周边乡镇县市，最后小县城，小城镇没得抽。。。坐等枯萎。
大城市，好的越好，挤破头。
小乡镇，差的越差，几无人烟。
然而你注意到没，哪些为我们开发市场的热心富豪们去哪了吗？
他们消失了，带着红利消失了。
哪些领了经营贷的企业家也愉快的拿着钱继续快乐的经营企业去了。
广大的刚需们除了继续996之外还能做什么？
深圳和珠三角况且如此。全国的房价又能跑到哪里去？
这就是我看到的令人唏嘘的结局。
观点¶
1 我以我的家乡举例
2020年江苏省徐州市的财政收入是481.8亿
土地出让金是435.7亿
如果把财政收入中的地产相关税收去掉，那么就是房地产行业带来的相关收入高于地方财政总收入
明白了吧，一个三四线城市的发展本钱，一多半靠房地产
这还是拥有重工业基地，拥有全国一流交通水平，拥有纳税大户苏烟集团，拥有上千万人口的徐州
其他三四线城市可想而知
大城市降低房地产收入真的影响不大，小城市真不行
但是房价继续上涨太快，房子卖不出去，他们更没有地产相关收入
房价崩盘，更受不了，整个城市都得蹦
所以所谓稳住房价就会成为小城市的稳定器
至于稳住之后怎么办？
是降低地方政府开支还是开源，我说了也不算，也不想替他们想
我就知道我要是市长，我也拼命卖地，这样手上才有钱，才有政绩的资本
至于我升官之后，这个城市咋样和我有关系吗？
所以影响房价的因素很多
但是地方和中央的博弈最难办
说句难听的，这叫半身不遂
人心虽然没有散，但是队伍不好带了
普通人买房重要还是领导升高重要？
谁说了算更重要
观点¶
房价怎么收场，按经济学的观点，最根本还是由供给和需求所决定的。
这两年，有一则新闻引起了大家的关注，在东北有一个城市叫鹤岗，媒体报出来说，这个地方的房子，1 万块钱一套。你没有听错，不是 1 万块钱一平米，是 1 万块钱一套，而且是装修好的房子。
后来就有记者去调查，发现真正极端便宜的 1 万块钱一套的房子其实是非常老旧的。但是记者也同时说，这种便宜的房价在鹤岗是大量的存在，比如说十几万一套的房子是非常普遍的。小伙伴，如果你加把油的话，可能一两个月的收入，可以到鹤岗去买一套特别便宜的房子。努力一点，1 年的收入，或者再问亲朋好友借一点，你在鹤岗买一套房子，也没有问题。
像我们生活在上海，如果你把上海的一套房子给卖掉，没准能在鹤岗买上几百套房子，那么我们是不是应该去买便宜的房子？上海这样的地方的房子又为什么贵呢？
那么这些问题的理解，就需要用到供给和需求的最基本原理了。
对于一个城市的房价来讲，决定它的需求的最为重要的因素，就是人口，还有收入。
鹤岗这样一个城市，在中国被称之为叫资源枯竭型城市。如果一个城市原来是一个煤矿或者森林，那么它的产业结构会高度依赖于在这个城市的资源拥有量。随着时间的推移，很多资源会逐渐枯竭。
这样的地方，如果找不到其他经济发展的机会，就会成为所谓叫资源枯竭型城市。一旦一个城市成为资源枯竭型城市的话，那么这个地方的就业机会和收入增长空间就极其有限。
但是大家不要忘记，在一个国家内部，有的地方是资源枯竭型城市，你不要忘记，还有别的地方可以有很高的收入，很好的生活质量和很充分的就业机会。
那么这样的地方是什么地方呢？就是那些人口流入的城市，一般来讲，人口流入的城市，往往是一些大城市以及地理和自然条件比较好的城市。
在中国这样的城市，往往集中在沿海地区，特别是长三角和珠三角，成为大量吸引人口流入的地方。于是一个国家的城市就被分成了两类，一类是人口流出的，比如说我刚才所讲到的鹤岗就是这样的城市；而另外一类城市，就是人口流入的那些城市，所以一个城市的住房市场上的需求，最为重要的一个因素就是人口的数量是增长的，还是减少的？于是大家如果去关心一个城市的房地产市场，未来会有怎样的发展状态？你不妨去关注一下这个城市是人口流入还是人口流出的城市。
那么第二个差别就来自于我刚才讲的收入。通常来讲，一个城市如果要是人口流入的，一般来讲它就是就业机会比较充分，同时收入增长空间也是比较大的这样一个城市。所以当你观察到一个城市是人口正增长的这样一个城市，基本上它也一定是就业和收入增长的机会比较好的城市，这样的话，一个城市的需求的变化，你基本上就已经把握住了。
接下来我们再来看供给方。
观点¶
本篇将从历史背景、房地产的定位以及现在采取的宏观措施，去尝试性的预测我国房地产未来的趋势，以及可能的收场方式。
1、一切以经济增长为核心的历史背景
我们经济体的一大特点是有规划的实现各项经济指标，而自改开以来，中间有很多宏观经济的大改革，但一直不变的是以经济增长为核心，我国2000年以后经济的高增长分两个阶段，01年加入WTO，仰仗完整的工业化体系和世界上性价比最高的、且年轻人普遍受过基础教育的廉价劳动力，一举成为世界工厂，整个经济体的运作模式也特别像一个工厂，外贸享受着最高的政策优待，从发达国家引入资金、技术、核心器件，从欠发达国家进口能源、矿产等生产原材料，在国内进行生产及组装，将大量的廉价商品输入到欧洲美国等主要经济体。核心指标没变，一直都是经济增速，这时广大农村劳动力下至初中毕业的学生、上至四五十岁的中老年群体都加入了外出务工行列，本人所在的农村也是这个时间段开始大量外出务工，以至于现在村里很少看到青壮年。
各个省份、城市之间也存在竞争关系，往往发展指标都是GDP，比如今年已经有6个城市GDP破万亿，当核心指标单一化了以后，也会出现一些问题，就比如前几年不少省份自报数据虚高，有时候这种GDP注水规模是非常庞大的，当税改以后，吹牛开始要缴税的时候，自发挤水分就变得那么的合理。回归正题，当经济增速对外贸依赖程度过高时，一旦国际经济环境有变，本国的经济增速就会受到很大程度的影响，表现方式就是产能过剩，历史告诉我们产能过剩的威力是非常巨大的，严重时可以引发经济危机，世界工厂的另外一个特点，我们一直在赚国际需求的钱，就相当于很多家庭参与产出但不参与消费，结果就是储蓄率极高，好处是抗风险能力较强，但也有问题，国际需求端萎靡时，居民愿不愿意拿钱来消费？这时就有了家电三下乡，也有了各类的扩大内需政策，意在全球金融危机时由国内居民消化本该销往世界的过剩产能，估计是这些产能的出清不足以应对经济增速的下滑，一个明显的迹象就是08年GDP的下降，就与经济增长的核心指标相矛盾，这就有了另外一个更宏伟的计划，那就是扩张性货币政策，大基建只是其中一个印钞的锚而已，房地产借势开始其历史使命。
2、房地产的使命和定位
截止08年金融危机前夕，我国居民的负债率仅仅只有17.9%，远低于其他主要经济体，更是低于次贷危机时期的美国95.7%，一个经济体创造多上商品，意味着其居民可以消耗同等价值的商品，居民没有消耗当然是一部分以储蓄形式存在，主要来源于我国居民真正过上好日子也不过是几十年的事情，防风险意识极强，加上社会福利制度当时也是处于建立时期，至今仍没有特别完善，直接的扩大内需是很难实现的，但经济增速又不能不搞，怎么能让居民自发的把储蓄拿出来就是一门学问，而房地产则是最重要的工具，房地产的两个重要使命：
1）挖掘居民储蓄以促进货币流通
一个人的支出等于另一个人的收入，这是经济活动中最基本的等式，扩大内需并不能激发人们的消费欲望，除非从没有社会经验的年轻人下手，鼓励他们透支信贷，这时创造一个大众都喜欢的商品就极为关键，工业化带动城镇化，人们更多的放弃种地加入工业制造劳动中，经济增速好的城市房子需求自然会增加，但对于刺激经济增速来说还是慢，发达国家几乎都经历过一个人为制造资产泡沫的经验，我们摸石头过河自然也会效仿，那就是放开信贷水龙头，开启大规模的扩张性货币政策。
根据货币供应与市场商品总量的关系，当大规模印钞的时候，居民手里的储蓄自然而然的就被稀释了，你不愿意花钱，总有人愿意借钱花或者投资，购买力的转移就是通过利率调控实现的，原本市场有100块，现在再供给100块，商品数量不变的情况下就会涨价，如何实现超发货币呢？鼓励各个部门借钱，大家为什么愿意借钱，降息红利，原本7%的利率现在5%，省的就是赚的，借的钱越多，市场货币供应增速越高，商品价格涨得越快，相应的居民储蓄的购买力也就稀释的越快，从2008年至今，货币供应量翻了5倍还多，GDP增速与M2增速的背离越大，居民购买力稀释自然会很快。
但工业产能与投资类商品在货币超发时各自对居民支出的吸引力是完全不同的，导致的结果是工业产能价格并没有增加太多，反而因为科技的进步而性价比越来越高，那么钱更多的会去投资品，股市从结果来看作为蓄水池的作用在我国非常失败，那么钱只能去大众都能接触到的楼市，吃喝舍不得，但子女买房却愿意倾其所有，购买工业产能舍不得，但投资房地产甚至愿意去借高息P2P，这就是现实。结果是居民不仅花掉了储蓄，还加了极高的杠杆，美国居民杠杆率从20%到50%用了40年，我们短短几年就完成了，即便如此，依然有大量的人对房地产投资趋之若鹜，不断加码房地产投资，我国居民部门的负债率已经碾压大部分主要经济体和发达国家，杠杆都是有利息的，有着发达国家的杠杆率，却有着发展中国家的高利率水平，社会福利如果还不能和发达国家相比，居民的处境会非常尴尬，会发现科技越发展，经济越进步，反而压力越来越大，高杠杆的另一个问题就是抗风险能力下降。但不管如何，房地产挖掘居民储蓄这个使命超额完成，刺激的钱的流通和经济的增长。
2）各地方办大事的前提是集中资源
我们经常听到的是各地方宣称集中力量办大事，有没有想过集中的资源从哪里来？我们经济体的另一个优势就是宏观资源配置的能力，前提是得有资源，财富可不会凭空创造，房地产的另外一大历史使命就是地方的融资平台，房地产的增值最大头只去了两个方向，其一是上文中负责放水的银行中债务的利息，另一个则是地方财政收入，开发商之类的赚的都是小钱，往往还需要承担很大的高负债压力和高周转率需求，当然公共收入往往用于公共支出，以合肥为例，大家光听说合肥市的各类风险投资和补贴科技企业，但这些钱的来源很大一部分是卖地，甚至在16年房价涨幅领跑全球，土地相关收入占地方财政收入的一半以上。不同的是，有理想的城市会把土地转让金用在科技创新补贴，城市建设和公共福利上，所谓的取之于民用之于民，相反有些城市则更喜欢用在关公像、水司楼这样的大工程，城市的钱用在哪里决定了其未来的发展。
在地方财政吸收居民储蓄的角度来看，房地产也出色的完成了这个任务，至于城市把钱花在刀刃上与否，那就不是房地产能左右的了，本人一直把土地转让金比作隐性税，投资的人为什么要抢着交呢？是因为房价一直涨，未来总会有人以更高的价格置换掉自己交的税以及投资收益。
- 房地产的尾大不掉反噬核心指标-经济增速
用扩张性货币政策来挖掘内需定会出现一个趋势-贫富分化加剧，几乎可以应用到任何采取货币宽松刺激经济的国家，原理在于新发的货币并不会同等的流入到各个阶层，而是越来越大的比例进入到少部分人手中，一方面稀释了下层居民的储蓄购买力，薪资水平跟不上物价水平生活压力就会变大，另一方面，离金融体系近，谁会玩资本运作谁就能在大风口迅速的瓜分超发部分的货币，也就形成了所谓的站在风口上猪都能飞起来的特殊时期，市场热钱涌动时，只要不太背，投资收益都是非常高的，以至于P2P这样的高息吸储在扩张性货币政策下都可以发展到顶峰。
往深处说是贫富分化加速导致的社会问题，往潜了说是居民储蓄被挖掘一空，高负债率下消费能力缺失，以往全球化下这些产能可以通过出口消化掉，一旦国际市场需求波动，我国经济增速就会跟着受到冲击，最终还是要靠国内居民消耗掉产能，这就是大家都能看到的一个常态，经济增速一出问题，各类专家就会重提扩大内需。但房地产的尾大不掉就会反噬核心指标经济增速的问题就会显现，且不说居民有没有钱消费，即使有钱也不消费，因为过去十几年扩张性货币政策造就了房地产永远涨的信心，多投资一套房子也比去消化工业产能来的靠谱，此外房贷是几十年的事情，扩张性货币政策不仅挖掘了居民储蓄，还推高中下层居民的生活成本，但分配问题又导致流入这些居民的薪资报酬跟不上物价水平上涨，用通胀抵消利息对这个群体作用很小，房子透支了居民未来很长时间的消费能力，加上教育、医疗和风险保障，留给其他消费支出可以说是非常有限，没房的不敢消费攒钱买房，有房的还想再投资一套，谁都不愿意消费，这时商家也有对策，诱导没有储蓄的年轻人透支未来的劳动，但往往又通过金融算法施加极高的利息，用年轻人的未来换取现在的利润，资本逐利性展现的淋漓尽致，不乏有很多大佬披着科技的外衣，做的其实是针对特定群体发放小额贷款盈利之实，收益率远不是实体制造业能实现的。
现阶段的经济体增速遇到遇到一个非常现实的困境，近十几年积累的宏观负债率逐渐逼近甚至超过美国次贷危机时的水平，尤其是疫情的冲击下，不放水的话一定是债务危机，这也是过去一年GDP又一次出现与M2增速的大幅背离，但放水最终还是会进入到房地产，并不会刺激居民的消费能力，反而会继续加速居民的负债率增加，精英们甚至搞出了一个产业链，教别人如何从企业贷、消费贷、经营贷中低利率拿贷款来炒房，继续推高资产泡沫，投资总需要变现，他们拿着有利息的钱投资，赚钱的前提是刚需连带储蓄和借更多的钱来接盘，未来能不能变现、有多少人能高位变现是有风险的，所有环节赚钱的前提是艰难凑齐首付的刚需加杠杆接盘且能如期偿还未来的月供，与美国次贷危机的逻辑极其相似，这时风险不仅仅在炒房者身上，贷款从银行来，银行的存款又是储户的，也就是常说的关乎系统性金融风险，这时对房地产的处理就显得非常谨慎，比较像走钢丝。
- 现在经济背景下对房地产的处理方式
现在面临的问题是，房子不能崩，也不能继续通过房地产增加经济泡沫和宏观负债，那么可以采取的措施并不多，现在只说调控期待，至于未来的结果也只能在没有黑天鹅的情况下讨论：
1）如何不让房价崩呢？
用限制供给量换价格，也就是常看到供给侧改革问题，土地和二手房限售，土地供应是很好理解的，我国香港就是活生生的模板，即使房价再高只要限制非常有限的居住用地的土地供应，开放商和政府也都算过账，土地供应多了价格就会下来，利润其实并不会随着土地供应而成比例的增加，仅从拍卖两方的利益来看，限制土地供应是现阶段可以采取的措施，即维持了房价不能崩，也把钱赚了，深圳这点就做的非常好，再怎么喊房住不炒，居住用地稀缺房价还是会奔着隔壁去了。此外，我们还有另外一个特殊，就是16年的涨价去库存，预售制下拿到房产证往往要晚一些，这些库存逐渐的进入到市场改变供需关系乃至于价格，供给端有很大的不确定性，一旦投资者上涨信心缺失，很难保障不出现大规模的抛售恐慌，所以必须对二手房的售卖施加限制，从购房到交房一个周期，从交房再到卖房再加一个周期，不少地方已经开始实施了，市场供应少了，价格也就保住了。正如我们上文所说，地方绝对不会愿意放弃土地转让金的隐性税收来源。
此外对大众的心理预期引导很重要，这时很多鼓吹房价永远涨的媒体存在就非常必要，如何在房住不炒的大环境下让大家觉得房子永远会像前十几年那样涨，现在舆论和大众的引导已经从电视媒体到了网络平台，房地产和地方土地财政是需要这么一批人替他们发声的，信心比黄金更重要，居民相信房价永远涨，需求端就会稳定，加上供给端的限制，结果房价就会真的上涨，解决问题的方法就是把上图的支点继续向左移动，用更少量的流动部分价格增长保证全社会资产总价值的安全，但也有风险的，流量存量比越低，风险也就越大，能高位套现的人也就越少，失去变现能力的资产意味着更多的房子注定是以纸上财富形式存在，至于过了5年限售期，那会人们惯性思维会不会改变只能留给未来去观察了。
2）不能继续通过房地产增加宏观负债率
居民有能力用更多的储蓄而非无限加杠杆买房，房价再高也不能说有泡沫，所谓的泡沫是相对的，如果人均收入都2万/月了，那么房价几万一平也不算过分，问题是大部分人凑首付中就有隐性杠杆，亲朋好友之间不计入宏观负债的统计，这才是第一阶段杠杆，第二阶段是刚需普遍采取的70%银行贷款的杠杆，必须要最终接盘者以更高的杠杆率来接盘，支撑各个环节的收益，比如地方财政、房企、银行等的收益。虽然中间分配者不尽相同，但走的就是美国次贷危机的路子，用一部分人的负债置换另一部分人的利益，当这个群体突然有一天承担不住债务压力而违约，违约是会传导的，你借亲朋的钱不还，他也可能借者银行的钱，一个人的违约将带动整个链条的违约，一群蝴蝶扇一扇翅膀很可能就是大的飓风，美国次贷危机只是黑天鹅，真正的灰犀牛则是全球宽松货币政策下的高负债率，我国的宏观负债率已经接近美国次贷危机时期的水平，虽然居民负债率还有差异，但也应该考虑到利率水平，我们居民有着比很多主要发达经济体更高的负债率，却承担着发展中国家的高利息，没有消费能力是很正常的。08年以前低负债率的时候是不愿意消化工业产能，当时的政策设计的难点就是如何挖掘内需，所以搞房地产不是初衷，而是刺激经济和挖掘内需的手段，现在不同了，房地产已经把居民储蓄掏空，搞内循环的前提是居民有钱消费，之后才是讨论经过各环节盘剥有多少能以薪资和其他分配形式（如社会福利）回归到居民手上，来支撑下一轮的消费。
回到房地产问题，降低了供应量以后，供需关系可以维持房价，前提是得有人来接盘，就有人要加杠杆，疫情已经用掉了17~19年三年期间积攒的去杠杆筹码，宏观负债率也达到历史顶峰的270%，所以政策设计的时候必然会对接盘者进行筛选，但也会出现一个问题，政策设计的越复杂，执行中漏洞也就越多，那么就从源头上对房地产可以产生的负债率施加限制，央行的房贷集中管理规范，给银行设置了房贷占比的红线，也是最近比较热的话题，各个银行也逐渐发生房贷额度耗尽放缓贷款发放的问题，不放贷你即便想极限加杠杆接盘也失去了机会，方法和维持房价不崩盘的微操类似，如下图，把杠杆的支点向右移以降低宏观负债的创造速度。央行的职责并不在于刚需都能不能加杠杆买房，而是整个经济体的系统性金融风险，及时给自己子女们商业银行降低风险，任何资产泡沫的结局几乎都是把大量的不良资产丢给银行处理，不能炒房赚了是大家的，亏了风险丢给银行处理。
现阶段的政策导向还是比较清晰的，一方面限制土地和二手房供应人为制造稀缺，维持房价为稳定甚至上涨，房地产还可以为地方财政愁钱贡献一份力量，成本则是投资者手里的房子变现周期增加，投资角度来看，变现周期越长的资产要求的收益率更高，风险也越大，谁知道五年后会是个什么情况，经济结构和人口结构五年虽然不长但也不短。另外一方面，通过设置银行房贷红线，从源头上限制房地产可能增加的系统性违约风险，买房可以，但不能过度依赖杠杆，对购房者进行严格筛选，银行和土地财政两大房地产红利分配者哪一个不希望你买房？只是房地产反噬经济增速的同时，还会给金融体系增加越来越多的风险，资产泡沫鲜有软着陆的，疫情已经用掉了持续3年的去杠杆筹码，未来再有国际和国内飞来的黑天鹅，在如此高宏观负债率下很难保证不会出现资产泡沫的硬着陆，房地产信用和抵押贷款占比过高的银行难逃一劫，这是在建围墙了，再说刚需能不能加杠杆买的起房本就不是央行的关注点，各家自扫门前雪。
- 房地产未来可能的收场方式
房地产与我们经济体发展密切相关，正如前文所说，工业化带动城镇化，经济增长带动人们对居住环境提升的要求，薪资增长结合信贷宽松才能支撑起房价的暴涨，不谈经济发展预期的房地产预测是不可靠的，我们重点分析经济增长与居民收入增长的关系。
现在房地产贷款更多的是存量问题，也就是说在经济下行中如何保证月供的偿还，每家都有特殊情况，但总体的收入与经济增长是有联系的，现在遇到的瓶颈是经济增长未必带动居民收入的同比例增长，我国经济高速发展时间太长了，各个环节不可能不积攒大量的既得利益分配者，当高经济增长时，蛋糕总量在增加，这些人拿走的比例增加，劳动者虽然占比降低，但分到手的量不会减少，这是很多问题便不会显露出来。一旦经济增速停滞，利益集团往往不会根据经济下行而降低胃口，导致的结果有可能是蛋糕做大的速度跟不上利益集团分配需求，居民处理债务能力降低，消费下降，一个人的支出是另一个人的消费，几个螺旋下来高宏观负债率就会显露威力，届时小小的黑天鹅可能就会触发骨牌效应，该还债还债该破产破产，对于类似于美国和日本一样的泡沫硬着陆。
以往解决此问题，可以从两方面出发考虑，其一是经济增长，这条贯穿发展始终的核心指标，把蛋糕继续快速的做大，用高增长率掩盖分配问题，比如2000年以后加入WTO参与国际市场。其二是改变分配结构，这个是最难的，清算利益集团阻力往往非常大，核心问题就是如何让居民收入增加降低债务违约风险。现在的情况是，经济增长更加依赖国内消费，国际增长靠廉价劳动力支撑的中低端利润支撑增长已经非常困难，并且中低端制造业逐渐流出到东南亚，出清高污染低收益的中低端产业链是好事，前提是你得有其他替代的经济支撑，中低端流出、而高端产业链还没建立完成就是大问题，增长更加寄希望于内部消费，就是今年常被提到的内循环，而内循环的前提是改善分配问题，在经济结构转型之前，经济增速大概率只能吃存量财富。
抓住了核心问题，我们再去判断房地产未来的收场方式，1）分配问题得到改善，比如更多利好民生的福利，居民收入和福利增速大于房地产所创造的债务和利息黑洞扩张速度，那么相对来说就是一个去泡沫的过程，注意这里的房价上涨下跌绝对值是没有意义，只有与流入居民的财富对比才是关键，房价涨收入不涨那就是一个泡沫吹大的过程，而刺激收入增加则是期待实现软着陆，居民收入增加促进消费，消费增加在新分配体系下很大一部分又以薪资报酬等回归到居民手上，进入下一个消费环节，形成良性循环，房地产泡沫逐渐被时间所消化。2）第二种情况是利益集团难以撼动，经济增速依赖消费，但消费又依赖分配和流向居民部门的财富，设计的内循环中各个环节继续盘剥，居民消费的钱回不去，结果是居民负债的进一步增加，贫富分化继续加剧，这时想要刺激经济增长，就必须进一步扩大内需鼓励穷人借钱消费，但穷人借的钱消费以后只有很少部分又以薪资形式回归到穷人手里，即使再放水救市，也只会加剧宏观负债率，越放水越缺水的恶性循环，所有投资者的收益取决于后来者的接盘能力，当这个群体接近负债极限，就是我国版的次贷危机，资产泡沫很可能也会在一些小小黑天鹅事件中出现抛售恐慌而硬着陆。3）处于两种极端之间，通过各种微操将风险控制在债务危机爆发的临界点之前，比如时而利好民生，时而利好利益集团，面多了加水，水多了加面，这时的房地产结局就会很难预测，泡沫时而大时而小，只能寄希望于黑天鹅等小概率事件少发生一些，古话说得好，常在河边走哪有不湿鞋！
观点¶
1 坐标西安，和我一起的同事，11年毕业，15年买的房子，直接买了136㎡的，四室的，当时买的时候单价是5000多，首付交了26-27万，贷款贷的是公积金贷款，贷了50万，20年，本息合计才65万的样子。现在每月公积金还贷款不到3000，单纯公积金就够还了。工资养个娃，啥压力没有，人家现在看的都是奥迪a6这样的车了，生活可以说是毫无压力。
我呢！16年毕业，然后就赶上了房价的暴涨，一直在等着房价跌，结果越等房价越高，工资反正比同事11年毕业的时候高了1千块左右的样子，等到20年的时候，等的绝望了，不敢再等下去了，然后把爹妈的骨髓榨干，找朋友借了十几万，加上自己攒的钱，凑了47万交了个首付，西安的政策变了，要求公积金贷款，银行收入流水大于贷款月供的两倍，我是达不到的，只能走纯商贷，贷30年，每月月供6000多，每月工资还完月供工资就只剩个零花钱了。
结婚？拿啥结啊？
生娃？拿啥生啊？
我相信祖国会越来越好，只是我不敢相信自己会越来越好。
怎么收场，我不知道，我只知道我不敢结婚，也不敢生孩子，之前还和女朋友聊生孩子的事情呢，现在生娃的事情，别提了。孤例吗？怕不是吧！
观点¶
1 中国房价问题和房地产关系本身并不大，而是三大核心问题的反应，弄清楚这三个问题的发展趋势，就能明白中国房价会如何收场了。
1.过高的财政支出导致的土地财政问题
2.货币超发和分配方式导致的巨大贫富差距问题
3.不同区域的资源差距问题
咱们一个个来捋：
问题1:你觉得未来会出现体制内缩招、降薪、裁员、绩效考核优化结构、裁撤冗余、降低养老和医疗等标准的可能性吗？你觉得既定造成的巨额地方债是否可以不依赖卖地或者印钞来解决？
问题2:你觉得未来会全民普惠式分配财富吗？每一次放水会从底层开始放吗？拥有多套房产的人会制定房产税向自己征税吗？
问题3:你觉得未来三四线城市与一二线城市的差距是否会缩小？你觉得未来北方南下，西部东进的人口被动迁徙是否会改善？
所以你觉得中国房价会如何收场呢？
1.地方财政支出过高以及导致的债务天文数字需要土地拍卖顺利进行来解决体制内开支与债务本息兑付问题。
2.中国城市化以更快的速度强行推进，资源进一步集中化，富裕阶层随潮流前进，这也是为什么一线和强二线财政不吃紧却因为喝到水的富裕群体的集中涌入导致。
3.多次放水(非普惠式)刺激了经济，加剧了贫富差距，大多数人所存在的阶级认识问题不足。
地方债务、财政支出、体制人员供养累累不堪重负->地方尝试刺激房地产->地方房价开始有增速兆头->国家注意到苗头开始宣传管控->国家无法解决地方债务困境->国家被迫默许->地方政策全面放开->地方房价暴涨->地方财政吃饱，债务好转->地方积极响应国家号召施行各项限制政策->地方坚决杜绝房价大起大落->调控有效，房价回落一截->钱花完了，地方债务累累不堪重负->地方尝试刺激房地产，这样的循环在中国有商品房这个概念开始，历经数次循环。
观点¶
1 第七次人口普查结果出来后，就能看到在高负债 内卷的社会环境下，出生率会有多低。
土地财政帮助国家发展，实现了城市化，但也带来了高负债。
要实现内循环，就要提高消费，而高负债是阻拦内循环的核心环节。
做决策的逻辑是如果不这么做就会死，才会去做。高房价创造了很多社会财富，如果继续维护这些人的财富就会产生更可怕的危机的时候，就是改革的落地的时候。
从长远看，未来根本不需要这么多房子，无产阶级也不能向资产阶级低头。
更新一下：
刚看到不可靠消息，人口不足14亿了，首次人口下降！！！！！
观点¶
1 房价可能永远不会崩盘，但90后的我已经__了。
我曾经是个奋斗b，读书时期 朝6晚12，工作后常常为了公司项目尽快上线，加班到半夜。
我曾经觉得只要努力就有希望买房，积累了一定的资金后算了一下月供却更加不敢买房。
原来我们这些辛苦却不幸福的普通人，是多么的微不足道。
观点¶
1 不会怎么收场！
16-17年的时候，我跟其他几个经济学领域的朋友研究香港问题时，台面上的数据很直观，百分之51的香港人有房子，百分之四十九的香港人无房；超过三分之一的香港人不止一套房子，六分之一的香港人生活在绝对贫困线之下，社会阶层严重分化。根据我们当时的研究报告，我们预测香港社会会持续性的动荡，很可能从游行开始（受到多重因素印象），后来香港发生了什么大家都知道了。
知乎里有很多协助我们研究的香港各个大学的学生，比如香港中文大学，比如香港理工大学，大家看法基本一致。大家闲下来的时候，达成的另一个共识是去深圳买房子。昨天香港的经济发展趋势就是今天的深圳，再后来粤港澳大湾区经济共同体部分印证了我们的部分猜测。深圳的目标应该是房价跟香港持平，现在还远远不够。
与此同时，深圳是一个人口流入较快的城市，每年这个城市都在重新洗牌人口。把服务业的年龄大的人口洗出去，把年轻人招过来。但并不是所有的年轻人都会留在这里，只有三种人会留下来。1.特别有钱的年轻人，来了就可以直接买房，贡献深圳的GDP；2 漂亮帅气的男女以至于跟深二代快速组成家庭得到经济支持（京/沪漂其实都需要）；3.有能力有学历的技术人才可以收入30-100万区间。其他人来深圳就是旅游，来了几年基本就走了。
有人说政府一定会出手，打压房价——这种想法跟三十年前我父亲那代无异，在另外一个答案，我贴出了90年代的报纸—内容跟现在区别不大，号召说“房子一定是大家都买的起，才是健康的社会”...其实各个国家，不单是中国，政府处理热钱的方式之一就是提高房价，消化资金，美国，日本，英国，澳大利亚，西班牙，韩国并无太大不同。想得到政府的认可和保护，必须成为政府认可的人才，各个地级市都有自己的人才库，不在人才库，得到政府福利性的保护很低……而通常在人才库的博士和企业高管，收入都相对较高。
所以房价造成的贫富差距的影响肯定是持续性的，并进一步造成“赢者通吃”的局面。今天，你饿了吗？
观点¶
1 写在前面:
1.本人30+，名下多套房，数十年房贷。但绝不“屁股决定脑袋”。16年末坚定看空环京津冀楼市/20年初坚定看好上海楼市。过往答案可查不表。
2.“价格”需要按购买力计算，而不应该按面值计算。否则大时间跨度的预测无意义。任何新产出物品基本都是长期面值看涨的。但因为对大家有投资建议的成分，我会尽量一并讨论进去，毕竟房产投资很大部分是在抵御货币贬值的风险。
3.此次推演周期为30年，也即20年出生人口成家之时。更长周期因为科技/人口发展的关系无法推演。
推演开始……
2021-2025:（炒房兴邦阶段）
人口红利开始消失，15-17的二胎集中进入入学年龄。学区房作为理财产品的逻辑仍旧不变，一线城市仍旧在进行抢人大战。
因为地方债和居民总体债务的关系，以及有着巨量贸易顺差作为保障，gj仍旧会以10%的速度增发货币。“卖地”以及二手房交易的税费仍旧是财政的绝大部分收入来源。学深圳控地？不可能的，毕竟连杭州这样的城市，财政收入大头都是卖地。
用5.5%的贷款利息去吃10%的贬值速度的红利，这就是中小资本最简单也最合理的逻辑！
潜在或显性危害:新生儿继续减少/离婚率上升/生产成本上升/贫富差距扩大/二线以下城市无法“以租养贷”。
2026-2030:（加速分化阶段）
因为上一个阶段中，城市人均住房面积突破了45平米（99年14平米，2007年21平米，2016年36平米），新建房屋户均面积变大，一线以下城市开始出现了大量房屋空置情况。“以租养贷”已经基本从二线以下城市消失。
地方上，zf还在靠卖地来维持财政收入，然而因为抢人抢不过经济较发达地区，土地开始频繁流拍。
一线城市房价居高不下，经济运转已经自成一个小圈，类似纽约/伦敦/深圳。具体表现为房价超高，用工费用昂贵，城市人口年轻，城市平均房龄大。
学区房的分化更严重。因为2021新生儿比2016少了近50%，所以上一批买小学学区房的家长惊讶地发现，学区房第一次出现了供大于求的局面！而他们想买入的初中学区房，此刻的行情却像极了曾经20年时的小学学区房。
这一阶段另一个重大问题是，新中国第一次婴儿潮（50-59）人口开始成批去世。他们在任何城市，留下的都是房龄在20年以上的房子，因为赶上了计划生育，他们的子女辈或者孙子女辈根本不会去住他们留下的房子，而是更倾向于换成现金资产置换成更新更大的房产或是别的什么。
第一次大规模的售房潮来袭！房价开始随着房龄有了巨大的分化！而非仅仅看地段。
结果:房价开始随着居住价值分化；棚改拆迁结束；三到五线二手房交易陷入冰点；价格慢慢向价值靠拢；小学学区房下跌，初中学区房上涨。
2030-2035:宽松失效阶段
货币的宽松可以解决债务问题，却解决不了生产问题和消费问题。
所以一个国家的货币m2增长量，大体比gdp增长快一点，这样可以有一个相对良性的循环。
做实业的，利润如果追不上货币贬值的速度，那么实业就会脱实向虚，或者干脆买房炒地皮。
然而过去的五年告诉这些小老板们，买房也开始行不通了。所以25-35年，股市一定是大部分时间走牛的。
2017年生的二胎，初中也毕业了。学区房彻底成为历史。一些城市为了稳新房房价，会将好的小学/初中迁往新的片区，炒房成为特权阶层的特权。
随着农村老龄人口的凋零，城镇化基本完成。货币政策在宽松无效后进入紧缩周期。退休年龄后延，惠企力度加大。很多县/镇直接变为鬼城，类似现在的玉门/鄂尔多斯新区/鸡西/个旧 完全丧失活力。
在这5年中，上一个五年人口拐点的威力开始出现，整个25-35年，人口减少最少在一亿，城市人口减少了最少七千万。再算上每年最少5亿平方（2019年数据的三分之一）的房地产新增建筑面积（500万套?）
这十年，市场上最少多出了8000万套房，房地产正式迈入买方市场！
2035-2040:房产税时代
为什么之前不征房产税?
因为第一.土地只有使用权。第二.决定要不要征税的人，不能说的房多（工资30万，有十套房没事。但工资30万，交100万房产税怎么圆?）！第三.卖地收入远超预计的存量征税。
为什么现在要征税了?
因为第一.地没那么好卖了，也没那么多了。第二.存量征税已经能够超过增量了。第三.再不征，大人们的工资没着落不说，养老金完全完全不够了！第四.真正的大人们，已经处理好一部分资产了。第五.上一个房产热潮中的居民贷款，已经还得差不多了。
所以各位，在房产税出来之前，绝对会先去杠杆，不然金融风险极大。
在一线中产的一片期盼中，房产税落地……讲了20年的“房住不炒”，终于落到实处。税率以人为单位，人均60平以下0.6%，60以上部分1%。
房产税催生了市场上大量的房屋交易，因为此时处于买方市场，连一线城市都出现了非常大规模的分化。因为有房产税兜底，zf也很聪明，马上收紧土地供应来稳住摇摇欲坠的房价！
这一阶段，10-15年生的独生子女们走上了社会，平均有三套房，一套是父母在20年左右上车买的，一套爷爷奶奶买的，一套外婆外公买的。他们55-65年生的祖父母辈，没有过上用养老金交房产税的生活就把房子留给了他们。
2040年的相亲标配:有现金，有且仅有一套房（新房或次新），养得起，无贷，够大。
2040-2045:新城时代
货运?智能化。
出行?智能化。
那些互联网巨头，终于把餐饮/广告/出行/买菜的命给革了个遍，房地产也不例外。
互联网企业和房地产公司合作，可以让住户定制房屋装修并由机器人完成。新一代农民工则大量返回村镇，因为蓝领的活也基本上给互联网公司包圆了。机器人爬楼梯咚咚咚来给你收垃圾，智能清洁车把城市道路扫得一尘不染，叮咚的菜从门口带到厨房的新一代做菜机器中，so easy!
当然，出行的完全智能化也将城市的版图变得很大，地段不再是一个唯一的要素。早就普及的线上办公，AR逛街也让CBD的概念弱化到极致。这几年，特别流行借大城市周边村镇的别墅，汽车送孩子上学后再送你上班。至于“学区”，更多地迁移到了市郊别墅的“高尚地区”。二线以下城市原来的市中心，因为规划的原因，极度被边缘化。
因为房产税的问题和智能汽车的百分百普及，农村户口相当吃香。因为孩子的教育问题，一般一村一城的组合是最吃香的。大家也慢慢发现，其实养两个孩子又变得不那么累了。
2045-2050：新拆迁时代
70后买房大潮的人们，很少有不在2010-2020年买公寓的。这些公寓，大部分，在此时已经被扫进了历史的垃圾堆，只有一小部分还在承担着办公/居住的职能。现在，40年年限到了。
因为要征税，所以ZF可以很便宜地将这些公寓收回，重新卖地建造物业。这些房子地段一般不错，而且是周围少见的新盘……如同历史再现一般，这些新房遭到了抢购。
后知后觉的公寓业主开始抱团涨价，并自觉交费缴税。
然而，业主怎么玩的过ZF？评估价做低，放出拆迁的消息让房屋无法出租，剩下的就是让业主按年缴税了。你想要更多补偿是吧？那好，先把使用权高额续了。
最终，公寓业主惨败。城市里建起了成批的新住宅。
那些曾经人均手握三套房子的80后们，看着人数只有自己一半不到的20后年轻人，一瞬间仿佛回到了他们35岁的时候。
（那些80后壮年的时候，祖国的许多地方，房价涨了四五倍，物价涨了两三倍。工资涨了五百块。）
哦对了，他们现在也还没退休呢。